Ορισμός και Ιστορική Αναδρομή

Ιστορικά, οι πράξεις έχουν εξελιχθεί από μεσαιωνικές χάρτες, με τη συμβολική πράξη της παράδοσης να αντικαθιστά την αρχαία τελετή της λιβουρίας του σεισίν. Η παραδοσιακή φράση «υπογράφηκε, σφραγίστηκε και παραδόθηκε» αναφέρεται στην πρακτική της χρήσης σφραγίδων, οι οποίες έχουν πλέον αντικατασταθεί σε μεγάλο βαθμό από μάρτυρες στις περισσότερες δικαιοδοσίες. Οι πράξεις διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο στο δίκαιο ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα στη μεταβίβαση ιδιοκτησίας ακινήτων, και μπορεί να είναι είτε μονομερείς είτε διμερείς. Περιλαμβάνουν διάφορες μορφές, όπως μεταφορές, προμήθειες, άδειες, διπλώματα ευρεσιτεχνίας, διπλώματα και πληρεξούσια υπό όρους. Η ανάπτυξη και η χρήση των πράξεων έχουν διαμορφωθεί από διαφορές δικαιοδοσίας και διεθνείς προοπτικές, προσαρμοσμένες στο εξελισσόμενο νομικό τοπίο με την πάροδο του χρόνου (Wikipedia, nd).

Είδη Πράξεων

Υπάρχουν διάφοροι τύποι πράξεων που χρησιμοποιούνται στη μεταβίβαση ακινήτων, καθένας από τους οποίους προσφέρει διαφορετικά επίπεδα προστασίας και εγγυήσεων στον δικαιούχο. Οι πιο συνηθισμένοι τύποι περιλαμβάνουν την πράξη γενικής εγγύησης, την πράξη ειδικής εγγύησης και την πράξη αποχώρησης. Μια πράξη γενικής εγγύησης παρέχει το υψηλότερο επίπεδο προστασίας, καθώς ο παραχωρητής εγγυάται έναν σαφή τίτλο έναντι τυχόν αξιώσεων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που μπορεί να έχουν προκύψει πριν από την ιδιοκτησία του παραχωρητή. Αντίθετα, μια ειδική πράξη εγγύησης εγγυάται μόνο τις αξιώσεις που προέκυψαν κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του παραχωρητή, προσφέροντας περιορισμένη προστασία στον δικαιούχο. Οι πράξεις αποχώρησης, από την άλλη πλευρά, δεν προσφέρουν εγγυήσεις ή εγγυήσεις και απλώς μεταβιβάζουν το συμφέρον του παραχωρητή στην ιδιοκτησία, εάν υπάρχει, στον δικαιούχο. Άλλοι τύποι πράξεων περιλαμβάνουν την πράξη καταπιστεύματος, η οποία περιλαμβάνει έναν τρίτο καταπιστευματοδόχο που κατέχει το ακίνητο ως εγγύηση για ένα δάνειο, και η πράξη μεταβίβασης, η οποία μεταβιβάζει την κυριότητα χωρίς καμία εγγύηση. Επιπλέον, υπάρχουν δημοσκόπηση και συμβόλαιο, οι οποίες είναι μονομερείς και διμερείς πράξεις, αντίστοιχα, και μπορεί να περιλαμβάνουν συμβάσεις και προϋποθέσεις που συνδέονται με την αποδοχή της πράξης (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

Νομικές απαιτήσεις για έγκυρη πράξη

Οι νομικές απαιτήσεις για μια έγκυρη πράξη διαφέρουν μεταξύ των δικαιοδοσιών, αλλά πρέπει να πληρούνται αρκετά κοινά στοιχεία για να διασφαλιστεί η εκτελεστότητά της. Πρώτον, η πράξη πρέπει να αναφέρει ρητά ότι πρόκειται για πράξη, χρησιμοποιώντας συνήθως φράσεις όπως «Αυτή η Πράξη…» ή «Εκτελείται ως πράξη» (Peel & Treitel, 2011). Δεύτερον, η πράξη πρέπει να μεταφέρει ένα δικαίωμα, συμφέρον ή περιουσία από τον παραχωρητή (το πρόσωπο που μεταβιβάζει το ακίνητο) στον δικαιούχο (το πρόσωπο που λαμβάνει το ακίνητο). Και τα δύο μέρη πρέπει να διαθέτουν τη νομική ικανότητα να συμμετάσχουν στη συναλλαγή (Επιτροπή Νομικής, 2009). Τρίτον, η πράξη πρέπει να εκτελεστεί από τον παραχωρητή παρουσία προκαθορισμένου αριθμού μαρτύρων, γνωστών ως μάρτυρες με όργανα (Peel & Treitel, 2011). Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, πρέπει να τίθεται σφραγίδα στην πράξη, αν και αυτή η απαίτηση έχει καταστεί ξεπερασμένη σε πολλούς τομείς. Τέλος, η πράξη πρέπει να παραδοθεί και, σε ορισμένες περιπτώσεις, να γίνει αποδεκτή από τον δικαιούχο (Επιτροπή Νόμου, 2009). Η μη τήρηση αυτών των απαιτήσεων μπορεί να καταστήσει την πράξη άκυρη και μη εκτελεστή.

Εκτέλεση και Παράδοση Πράξεων

Η διαδικασία εκτέλεσης και παράδοσης πράξεων περιλαμβάνει πολλά κρίσιμα βήματα για τη διασφάλιση της εγκυρότητας και της εκτελεστότητάς τους. Πρώτον, η πράξη πρέπει να αναφέρει ξεκάθαρα ότι πρόκειται για πράξη, χρησιμοποιώντας συνήθως φράσεις όπως «Αυτή η Πράξη…» ή «Εκτέλεσε ως πράξη». Η πράξη πρέπει επίσης να αναφέρει ότι μεταφέρει ένα συγκεκριμένο δικαίωμα, συμφέρον ή περιουσία στον δικαιούχο. Τόσο ο παραχωρητής όσο και ο δικαιούχος πρέπει να διαθέτουν τη νομική ικανότητα να χορηγούν και να λαμβάνουν τους μεταφερόμενους τόκους, αντίστοιχα.

Για την εκτέλεση της πράξης απαιτείται η υπογραφή του παραχωρητή παρουσία καθορισμένου αριθμού μαρτύρων, γνωστών ως μάρτυρες με όργανα. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, η τοποθέτηση σφραγίδας είναι επίσης απαραίτητη, αν και αυτή η πρακτική έχει καταστεί ξεπερασμένη στις περισσότερες περιοχές. Η παράδοση της πράξης είναι ένα άλλο ουσιαστικό βήμα, όπου ο παραχωρητής μεταβιβάζει φυσικά ή συμβολικά την πράξη στον δικαιούχο. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, ο δικαιούχος πρέπει επίσης να αποδεχθεί την πράξη για να θεωρηθεί έγκυρη. Οποιεσδήποτε προϋποθέσεις που συνδέονται με την αποδοχή της πράξης αναφέρονται ως συμβόλαια (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Μεταφορική πράξη

Η πράξη μεταβίβασης είναι ένα νομικό μέσο που μεταβιβάζει την κυριότητα της ακίνητης περιουσίας από ένα μέρος (τον παραχωρητή) σε άλλο (τον δικαιούχο). Αυτό το έγγραφο παίζει καθοριστικό ρόλο στη διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτων, καθώς διασφαλίζει τη σωστή μεταβίβαση του τίτλου και παρέχει διάφορες εγγυήσεις για την προστασία των εμπλεκομένων. Υπάρχουν διάφοροι τύποι μεταφορικών πράξεων, όπως τίτλοι γενικής εγγύησης, ειδικοί τίτλοι εγγύησης και πράξεις παραίτησης, καθένας από τους οποίους προσφέρει διαφορετικά επίπεδα προστασίας και εγγυήσεις σχετικά με τον τίτλο του ακινήτου. Η εκτέλεση και η παράδοση μιας διαβιβαστικής πράξης πρέπει να τηρεί συγκεκριμένες νομικές απαιτήσεις, συμπεριλαμβανομένης της παρουσίας μαρτύρων και, σε ορισμένες δικαιοδοσίες, της χρήσης σφραγίδας. Μόλις ολοκληρωθεί, η πράξη συνήθως καταχωρείται και καταγράφεται για να παρέχει δημόσια ειδοποίηση για την αλλαγή ιδιοκτησίας και να καθιερώσει μια σαφή αλυσίδα τίτλων για μελλοντικές συναλλαγές (Harvard Law Review, 2010· Merrill & Smith, 2007).

Εγγυητικές πράξεις: Γενικές και Ειδικές

Στον τομέα του ιδιοκτησιακού δικαίου, η διάκριση μεταξύ των γενικών και των ειδικών εγγυητικών πράξεων έγκειται στην έκταση των εγγυήσεων του παραχωρητή σχετικά με τον τίτλο. Μια γενική πράξη εγγύησης παρέχει στον δικαιούχο την ευρύτερη προστασία, καθώς ο παραχωρητής εγγυάται τον τίτλο έναντι όλων των αξιώσεων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που μπορεί να έχουν προκύψει πριν από την ιδιοκτησία του παραχωρητή. Αυτό σημαίνει ότι ο παραχωρητής είναι νομικά υπεύθυνος για την υπεράσπιση του τίτλου έναντι τυχόν αξιώσεων ή ελαττωμάτων, ανεξάρτητα από το πότε συνέβησαν (Friedman, 2019).

Από την άλλη πλευρά, μια ειδική πράξη εγγύησης προσφέρει μια πιο περιορισμένη εγγύηση, καθώς ο παραχωρητής εγγυάται τον τίτλο μόνο έναντι αξιώσεων που προέκυψαν κατά την περίοδο ιδιοκτησίας τους. Σε αυτήν την περίπτωση, ο παραχωρητής δεν ευθύνεται για τυχόν ελαττώματα ιδιοκτησίας ή αξιώσεις που μπορεί να υπήρχαν πριν από την απόκτηση του ακινήτου (Hinkel, 2017). Κατά συνέπεια, ο δικαιούχος αναλαμβάνει υψηλότερο επίπεδο κινδύνου με ειδική πράξη εγγύησης, καθώς μπορεί να είναι υπεύθυνος για την αντιμετώπιση τυχόν προϋπαρχόντων ζητημάτων τίτλου.

Deed Poll και Indenture

Η δημοσκόπηση και το συμβόλαιο είναι δύο διαφορετικοί τύποι πράξεων, καθένας από τους οποίους εξυπηρετεί έναν συγκεκριμένο σκοπό στον τομέα του περιουσιακού δικαίου. Η δημοσκόπηση πράξεων είναι ένα νομικό έγγραφο που εκτελείται από ένα μεμονωμένο κόμμα και χρησιμοποιείται συχνά για απλές επιχορηγήσεις και διορισμούς. Χαρακτηρίζεται από το ομοιόμορφο άκρο της, που υποδηλώνει τη μονομερή φύση της συμφωνίας. Αντίθετα, μια σύμβαση είναι μια πράξη που εκτελείται από δύο ή περισσότερα μέρη, με τις υποχρεώσεις κάθε μέρους να περιγράφονται σε ξεχωριστά μέρη. Ιστορικά, αυτά τα μέρη χωρίζονταν από μια καμπύλη ή εσοχή γραμμή, γνωστή ως χειρογράφος, η οποία συμβόλιζε την αμοιβαία συμφωνία μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών. Ενώ τόσο η δημοσκόπηση πράξεων όσο και το συμβόλαιο είναι νομικά μέσα που χρησιμοποιούνται για τη μετάδοση δικαιωμάτων, συμφερόντων ή περιουσίας, η βασική διαφορά έγκειται στον αριθμό των εμπλεκόμενων μερών και στη φύση της συμφωνίας μονομερούς για τη δημοσκόπηση πράξεων και διμερούς για τη σύμβαση (Black's Law Dictionary, 10th ed ., 2014).

Συμφωνίες και προϋποθέσεις

Οι διαθήκες και οι όροι αποτελούν βασικά στοιχεία στο πλαίσιο των πράξεων, καθώς περιγράφουν τις υποχρεώσεις και τους περιορισμούς που σχετίζονται με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Τα συμβόλαια είναι νομικά δεσμευτικές υποσχέσεις που δίνονται από τον παραχωρητή (το μέρος που μεταβιβάζει την ιδιοκτησία) στον δικαιούχο (το μέρος που λαμβάνει το ακίνητο) σχετικά με συγκεκριμένες πτυχές του ακινήτου, όπως η χρήση, η συντήρηση ή η ανάπτυξή του. Αυτές οι υποσχέσεις μπορεί να είναι είτε θετικές, απαιτώντας από τον δικαιούχο να εκτελέσει ορισμένες ενέργειες, είτε αρνητικές, απαγορεύοντας στον δικαιούχο να εμπλέκεται σε συγκεκριμένες δραστηριότητες στο ακίνητο (Friedman, 2019).

Οι προϋποθέσεις, από την άλλη πλευρά, είναι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να παραμείνει η πράξη έγκυρη και εκτελεστή. Εάν παραβιαστεί κάποιος όρος, ο παραχωρητής μπορεί να έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει εκ νέου το ακίνητο ή να αναζητήσει ένδικα μέσα. Οι προϋποθέσεις μπορούν να ταξινομηθούν είτε ως προηγούμενο, το οποίο πρέπει να πληρούται πριν συμβεί η μεταβίβαση της κυριότητας, είτε ως μεταγενέστερες, οι οποίες πρέπει να εκπληρωθούν μετά την πραγματοποίηση της μεταβίβασης (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). Συνοπτικά, οι ρήτρες και οι όροι διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο στον καθορισμό των δικαιωμάτων και των ευθυνών των μερών που εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας τηρεί τους συμφωνηθέντες όρους και τις νομικές απαιτήσεις.

Εγγραφή και Καταγραφή Πράξεων

Η διαδικασία εγγραφής και καταγραφής πράξεων περιλαμβάνει την επίσημη κατάθεση μιας πράξης στην αρμόδια κρατική υπηρεσία, συνήθως το τοπικό κτηματολόγιο ή το γραφείο καταγραφής, για την παροχή δημόσιας ειδοποίησης για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας. Αυτή η διαδικασία είναι ζωτικής σημασίας για τη δημιουργία μιας σαφούς αλυσίδας τίτλων και την προστασία των δικαιωμάτων του νέου ιδιοκτήτη. Κατά την εκτέλεση και την παράδοση της πράξης, ο δικαιούχος (νέος ιδιοκτήτης) είναι υπεύθυνος για την καταχώριση του εγγράφου. Ενδέχεται να ισχύουν τέλη εγγραφής και η πράξη πρέπει να πληροί συγκεκριμένες απαιτήσεις μορφοποίησης, όπως μέγεθος γραμματοσειράς, μέγεθος χαρτιού και περιθώρια, για να γίνει αποδεκτή για καταγραφή. Μόλις καταγραφεί η πράξη, γίνεται μέρος του δημόσιου αρχείου, στο οποίο μπορούν να έχουν πρόσβαση οι ενδιαφερόμενοι για να επαληθεύσουν την ιδιοκτησία και να εντοπίσουν τυχόν βάρη ή περιορισμούς στο ακίνητο. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, η αδυναμία καταγραφής μιας πράξης μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια προτεραιότητας έναντι μεταγενέστερων αξιώσεων ή μεταβιβάσεων, καθιστώντας τη διαδικασία εγγραφής και καταγραφής απαραίτητη για τη διαφύλαξη των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας (Law Commission, 2011· Merrill & Smith, 2007).

Μεταβίβαση ιδιοκτησίας ακινήτων

Η διαδικασία μεταβίβασης ιδιοκτησίας ακινήτων περιλαμβάνει πολλά βασικά βήματα, ξεκινώντας από την εκτέλεση μιας πράξης. Η πράξη είναι ένα νομικό έγγραφο που μεταφέρει ένα συμφέρον, δικαίωμα ή περιουσία από ένα μέρος (τον παραχωρητή) σε άλλο (τον δικαιούχο). Υπάρχουν διάφοροι τύποι τίτλων, όπως οι τίτλοι εγγύησης και οι τίτλοι αποχώρησης, οι οποίοι διαφέρουν ως προς την έκταση των εγγυήσεων ιδιοκτησίας που παρέχονται από τον παραχωρητή. Μόλις συνταχθεί η πράξη, πρέπει να υπογραφεί από τον παραχωρητή παρουσία προκαθορισμένου αριθμού μαρτύρων και, σε ορισμένες δικαιοδοσίες, να επικολληθεί με σφραγίδα. Η πράξη πρέπει στη συνέχεια να παραδοθεί και να γίνει αποδεκτή από τον δικαιούχο, με οποιουσδήποτε όρους που συνδέονται με την αποδοχή που είναι γνωστές ως συμβόλαια. Μετά την εκτέλεση και την παράδοση της πράξης, είναι απαραίτητο να καταχωρηθεί και να καταγραφεί η πράξη στο κατάλληλο κτηματολόγιο ή γραφείο καταγραφής για την παροχή δημόσιας ειδοποίησης της μεταβίβασης και την προστασία των δικαιωμάτων του δικαιούχου. Η διαδικασία μπορεί να διαφέρει ελαφρώς ανάλογα με τις διαφορές δικαιοδοσίας και τις διεθνείς προοπτικές, αλλά αυτά τα θεμελιώδη βήματα παραμένουν συνεπή στα περισσότερα συστήματα κοινού δικαίου (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Πράξεις σε σχέση με άλλες έννοιες του περιουσιακού δικαίου

Οι πράξεις διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο στο δίκαιο ιδιοκτησίας, καθώς είναι νομικά μέσα που μεταβιβάζουν, βεβαιώνουν ή επιβεβαιώνουν ένα συμφέρον, δικαίωμα ή ιδιοκτησία. Συνδέονται στενά με άλλες έννοιες του δικαίου ιδιοκτησίας, όπως η μεταβίβαση, η οποία είναι η διαδικασία μεταβίβασης του νομικού τίτλου της ακίνητης περιουσίας από ένα άτομο σε άλλο. Οι πράξεις αλληλεπιδρούν επίσης με την έννοια των κτημάτων σε γη, καθώς μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία ή τη μεταβίβαση διαφόρων τύπων κτημάτων, όπως το fee simple, το life estate ή το leasehold estate.

Επιπλέον, οι πράξεις συνδέονται με την αρχή του estoppel με πράξη, η οποία εμποδίζει ένα μέρος να αρνηθεί την αλήθεια ενός γεγονότος που αναφέρεται σε μια πράξη που έχει εκτελέσει. Αυτή η αρχή διασφαλίζει την αξιοπιστία και την αξιοπιστία των πράξεων στις συναλλαγές ακινήτων. Επιπλέον, οι πράξεις υπόκεινται σε απαιτήσεις εγγραφής και καταγραφής, οι οποίες χρησιμεύουν για την παροχή ειδοποίησης ιδιοκτησίας και συμφερόντων σε τρίτους. Σε διεθνές πλαίσιο, οι πράξεις ενδέχεται να υπόκεινται σε διαφορές δικαιοδοσίας, καθώς οι νόμοι περί ιδιοκτησίας και οι απαιτήσεις περί πράξεων μπορεί να διαφέρουν από χώρα σε χώρα και νομικά συστήματα (Wikipedia, nd).

Συνολικά, οι πράξεις αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του ιδιοκτησιακού δικαίου, καθώς διευκολύνουν τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας και αλληλεπιδρούν με διάφορες άλλες έννοιες του ιδιοκτησιακού δικαίου για τη διασφάλιση της εύρυθμης λειτουργίας των συναλλαγών ιδιοκτησίας και την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Διαφορές δικαιοδοσίας και διεθνείς προοπτικές

Οι διαφορές δικαιοδοσίας και οι διεθνείς προοπτικές σχετικά με τις πράξεις στο δίκαιο ιδιοκτησίας είναι σημαντικές, καθώς τα νομικά συστήματα και οι παραδόσεις ποικίλλουν από χώρα σε χώρα. Σε δικαιοδοσίες κοινού δικαίου, όπως οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Αυστραλία, οι πράξεις είναι νομικά μέσα που μεταφέρουν, επιβεβαιώνουν ή επιβεβαιώνουν ένα συμφέρον, δικαίωμα ή ιδιοκτησία. Συνήθως συνδέονται με τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας σε ακίνητη περιουσία και απαιτούν συγκεκριμένες διατυπώσεις για την εγκυρότητά τους, όπως η υπογραφή, η βεβαίωση και η παράδοση (Harvard Law Review, 2017).

Αντίθετα, οι δικαιοδοσίες αστικού δικαίου, όπως αυτές στην ηπειρωτική Ευρώπη και τη Λατινική Αμερική, βασίζονται σε συμβολαιογραφικά συστήματα για τις μεταβιβάσεις ιδιοκτησίας. Σε αυτά τα συστήματα, ένας συμβολαιογράφος, ο οποίος είναι επαγγελματίας νομικός, συντάσσει και επικυρώνει το έγγραφο μεταβίβασης ακινήτου, διασφαλίζοντας ότι τα μέρη πληρούν όλες τις νομικές απαιτήσεις (Παγκόσμια Τράπεζα, 2017). Αυτό το συμβολαιογραφικό σύστημα παρέχει υψηλότερο επίπεδο ασφάλειας δικαίου και προστασίας για τις συναλλαγές ιδιοκτησίας σε σύγκριση με το σύστημα πράξεων κοινού δικαίου.

Επιπλέον, ορισμένες χώρες έχουν υιοθετήσει υβριδικά συστήματα που συνδυάζουν στοιχεία τόσο του κοινού όσο και του αστικού δικαίου. Για παράδειγμα, το σύστημα δικαίου ιδιοκτησίας της Νότιας Αφρικής ενσωματώνει τόσο συμβολαιογραφικές διαδικασίες όσο και διαδικασίες εγγραφής πράξεων (South African Law Commission, 2001). Αυτές οι διαφορές δικαιοδοσίας υπογραμμίζουν τη σημασία της κατανόησης των ειδικών νομικών απαιτήσεων και διαδικασιών για τις συναλλαγές ακινήτων σε κάθε χώρα, καθώς και τις πιθανές προκλήσεις και πολυπλοκότητες που μπορεί να προκύψουν στις διασυνοριακές συναλλαγές.