Εισαγωγή στους Φόρους Ακινήτων

Τα κεφάλαια που συγκεντρώνονται από τους φόρους ακινήτων χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση διαφόρων δημόσιων υπηρεσιών, όπως η εκπαίδευση, οι υποδομές και η δημόσια ασφάλεια. Για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου που κατέχουν ακίνητα στο εξωτερικό, η κατανόηση των φορολογικών επιπτώσεων είναι ζωτικής σημασίας, καθώς είναι υπόχρεοι να πληρώσουν φόρους για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προκύπτουν από ακίνητα στο εξωτερικό. Επιπλέον, ενδέχεται επίσης να υπόκεινται σε τοπικούς φόρους στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Η πλοήγηση στην πολυπλοκότητα των φόρων ακίνητης περιουσίας σε ακίνητα στο εξωτερικό απαιτεί ενδελεχή κατανόηση των ισχυόντων νόμων και κανονισμών, τόσο στο Ηνωμένο Βασίλειο όσο και στην ξένη δικαιοδοσία, για να διασφαλιστεί η συμμόρφωση και να αποφευχθούν πιθανές κυρώσεις.

Ορισμός της υπερπόντιας ιδιοκτησίας

Ένα ακίνητο στο εξωτερικό αναφέρεται σε οποιοδήποτε ενδιαφέρον για ακίνητη περιουσία που βρίσκεται εκτός του Ηνωμένου Βασιλείου. Αυτό περιλαμβάνει τόσο την άμεση ιδιοκτησία, όπου ένα άτομο κατέχει το ακίνητο στο όνομά του, όσο και την έμμεση ιδιοκτησία, όπου το συμφέρον σε ακίνητη περιουσία κατέχεται μέσω καταπιστεύματος, εξουσιοδοτημένου ή ξένου ισοδύναμου. Ο ορισμός της υπερπόντιας ιδιοκτησίας είναι ζωτικής σημασίας για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου, καθώς είναι υπόχρεοι να πληρώσουν φόρους για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προκύπτουν από ακίνητα που βρίσκονται στο εξωτερικό. Κατά συνέπεια, η κατανόηση της έννοιας της υπερπόντιας ιδιοκτησίας είναι απαραίτητη για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου για τη διασφάλιση της συμμόρφωσης με τους φορολογικούς κανονισμούς και την αποφυγή πιθανών κυρώσεων από την HM Revenue and Customs (HMRC) (Cannon Chambers, nd).

Φορολογία υπερπόντιας ιδιοκτησίας για κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου

Τα ακίνητα στο εξωτερικό που ανήκουν σε κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου υπόκεινται σε φορολογία στο ΗΒ, καθώς οι κάτοικοι είναι υπόχρεοι για φόρους για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους. Αυτό περιλαμβάνει εισόδημα από ενοίκια και κέρδη κεφαλαίου από την πώληση ακινήτων στο εξωτερικό. Το εισόδημα από ενοίκια από ακίνητα στο εξωτερικό πρέπει να δηλώνεται στις σελίδες ξένων ακινήτων της φορολογικής δήλωσης αυτοεκτίμησης και τα επιτρεπόμενα έξοδα μπορούν να αφαιρεθούν με παρόμοιο τρόπο με τα ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (CGT) μπορεί επίσης να ισχύει για την πώληση ακινήτων στο εξωτερικό, ανάλογα με τις περιστάσεις και τυχόν διαθέσιμες ελαφρύνσεις. Ο φόρος κληρονομιάς (IHT) μπορεί να επιβάλλεται στην αξία των ακινήτων στο εξωτερικό, εάν ο ιδιοκτήτης έχει την κατοικία του στο Ηνωμένο Βασίλειο. Είναι σημαντικό για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου με ακίνητα στο εξωτερικό να γνωρίζουν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις και να αναζητούν επαγγελματική συμβουλή για να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση τόσο με τη βρετανική όσο και με την τοπική φορολογική νομοθεσία (Cannon Chambers, nd).

Αναφορά και πληρωμή βρετανικού φόρου σε ακίνητα στο εξωτερικό

Οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου με ακίνητα στο εξωτερικό υποχρεούνται να αναφέρουν και να πληρώνουν φόρους για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους, συμπεριλαμβανομένων του εισοδήματος από ενοίκια και των κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση τέτοιων ακινήτων. Για να αναφέρουν αυτά τα εισοδήματα και κέρδη, τα άτομα πρέπει να συμπληρώσουν τις σελίδες ξένων ακινήτων (Έντυπο SA106) της φορολογικής τους δήλωσης αυτοεκτίμησης. Αυτό το έντυπο επιτρέπει στους φορολογούμενους να δηλώνουν εισοδήματα και υπεραξίες από ακίνητα στο εξωτερικό, καθώς και να διεκδικούν τυχόν επιτρεπόμενα έξοδα και ελαφρύνσεις.

Εκτός από την αναφορά και την πληρωμή φόρων στο HM Revenue and Customs (HMRC), οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου ενδέχεται επίσης να είναι υπόχρεοι για τοπικούς φόρους στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Για την αποφυγή της διπλής φορολογίας, οι φορολογούμενοι μπορούν να ζητήσουν ελάφρυνση βάσει της ισχύουσας σύμβασης διπλής φορολογίας μεταξύ του Ηνωμένου Βασιλείου και της ξένης χώρας. Είναι σημαντικό για τα άτομα να γνωρίζουν τους φορολογικούς νόμους και κανονισμούς και στις δύο δικαιοδοσίες και να αναζητούν επαγγελματικές συμβουλές εάν είναι απαραίτητο για να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση και την ακριβή αναφορά του εισοδήματος και των κερδών τους στο εξωτερικό (Gov.uk, 2021).

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών σε ακίνητα στο εξωτερικό

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (CGT) σε ακίνητα στο εξωτερικό για κατοίκους ΗΒ επιβάλλεται στο κέρδος που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου που βρίσκεται εκτός του ΗΒ. Οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου υπόκεινται σε CGT για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους, συμπεριλαμβανομένων αυτών που προκύπτουν από την πώληση ακινήτων στο εξωτερικό. Οι τρέχοντες συντελεστές CGT για κατοικίες είναι 18% για τους φορολογούμενους με βασικό συντελεστή και 28% για τους φορολογούμενους υψηλότερους και πρόσθετους συντελεστές. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η κύρια ελάφρυνση για ιδιωτική κατοικία μπορεί να είναι διαθέσιμη για κατοικίες στο εξωτερικό εάν πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως το ακίνητο είναι η κύρια κατοικία του φορολογούμενου. Επιπλέον, οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου μπορεί να δικαιούνται διπλή φορολογική ελάφρυνση εάν έχουν ήδη πληρώσει φόρο για την πώληση ακινήτου στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, ανάλογα με τους όρους της ισχύουσας σύμβασης διπλής φορολογίας μεταξύ του Ηνωμένου Βασιλείου και αυτής της χώρας (HM Revenue & Τελωνείο, 2021). Είναι ζωτικής σημασίας για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου να δηλώνουν τυχόν εισοδήματα και υπεραξίες από ακίνητα στο εξωτερικό στη φορολογική δήλωση αυτοαξιολόγησης για να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τη φορολογική νομοθεσία του ΗΒ.

Φόρος κληρονομιάς σε ακίνητα στο εξωτερικό

Ο φόρος κληρονομιάς (IHT) σε ακίνητα στο εξωτερικό για κατοίκους Ηνωμένου Βασιλείου καθορίζεται από το καθεστώς κατοικίας του ατόμου. Εάν ένα άτομο κατοικεί ή θεωρείται ότι κατοικεί στο Ηνωμένο Βασίλειο, τα περιουσιακά του στοιχεία παγκοσμίως, συμπεριλαμβανομένης της υπερπόντιας περιουσίας, υπόκεινται σε φόρο κληρονομιάς στο ΗΒ. Ο τρέχων συντελεστής IHT είναι 40% επί της αξίας των περιουσιακών στοιχείων πάνω από το όριο των 325,000, με μειωμένο συντελεστή 36% που ισχύει εάν τουλάχιστον το 10% της καθαρής περιουσίας αφεθεί σε φιλανθρωπικούς σκοπούς. Ωστόσο, είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη οι τοπικοί νόμοι της χώρας όπου βρίσκεται το ακίνητο, καθώς ενδέχεται να ισχύουν αναγκαστικοί κανόνες κληρονομιάς, περιορίζοντας την ικανότητα του ιδιοκτήτη να αποφασίσει ποιος κληρονομεί το ακίνητο. Επιπλέον, οι συμφωνίες διπλής φορολογίας μεταξύ του Ηνωμένου Βασιλείου και της χώρας όπου βρίσκεται το ακίνητο ενδέχεται να παρέχουν απαλλαγή από τη διπλή φορολόγηση του ίδιου περιουσιακού στοιχείου. Συνιστάται να αναζητήσετε επαγγελματική συμβουλή για να περιηγηθείτε στην πολυπλοκότητα του φόρου κληρονομιάς σε ακίνητα στο εξωτερικό για κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου (GOV.UK, 2021; HM Revenue & Customs, 2021).

Φορολογία εισοδήματος από ενοίκια στο εξωτερικό

Το εισόδημα από ενοίκια στο εξωτερικό για κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου υπόκειται σε φορολογία με παρόμοιο τρόπο όπως το εισόδημα από ενοίκια από ακίνητα που βρίσκονται εντός του ΗΒ. Τα πρώτα 1,000 του εισοδήματος από ενοίκια ενδέχεται να απαλλάσσονται από φόρους λόγω του επιδόματος περιουσίας για φόρο εισοδήματος στο Ηνωμένο Βασίλειο. Τα επιτρεπόμενα έξοδα, όπως τόκοι και έξοδα χρηματοδότησης (υπόκεινται σε ορισμένα όρια), μπορούν να αφαιρεθούν από το εισόδημα από ακίνητα στο εξωτερικό, με το υπόλοιπο κέρδος να δηλώνεται στην HMRC στην δήλωση αυτοαξιολόγησης του ατόμου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα κεφαλαιουχικά έξοδα ακίνητης περιουσίας δεν μπορούν να συνυπολογιστούν έναντι του εισοδήματος από ενοίκια για φορολογικούς σκοπούς, αλλά μπορεί να εκπεστούν κατά τον υπολογισμό οποιουδήποτε κέρδους από το ακίνητο στο εξωτερικό, εάν πουληθεί αργότερα. Διαφορετικοί φορολογικοί κανόνες ισχύουν εάν το ακίνητο στο εξωτερικό πληροί τις προϋποθέσεις ως επιπλωμένη μίσθωση διακοπών. Επιπλέον, τυχόν ζημιές σε ακίνητα στο εξωτερικό μπορούν να συμψηφιστούν με άλλα ακίνητα στο εξωτερικό ή να μεταφερθούν για συμψηφισμό με μελλοντικά έτη για φορολογικούς σκοπούς του ΗΒ, αλλά δεν μπορούν να συμψηφιστούν με κέρδη ακινήτων στο ΗΒ (HMRC, nd).

Μεταβίβαση περιουσίας μεταξύ συζύγων

Η μεταβίβαση περιουσίας μεταξύ συζύγων μπορεί να έχει διάφορες φορολογικές επιπτώσεις, ανάλογα με τη δικαιοδοσία και τις ειδικές περιστάσεις της μεταβίβασης. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, για παράδειγμα, οι μεταβιβάσεις περιουσίας μεταξύ συζύγων γενικά εξαιρούνται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (CGT) εάν και τα δύο μέρη ζουν μαζί κατά τη διάρκεια του φορολογικού έτους κατά το οποίο πραγματοποιείται η μεταβίβαση. Ωστόσο, αυτή η εξαίρεση ενδέχεται να μην ισχύει εάν το ακίνητο βρίσκεται στο εξωτερικό, καθώς οι τοπικοί φόροι μεταβίβασης και άλλοι φόροι ενδέχεται να επιβάλλονται από τη χώρα στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Επιπλέον, η μεταβίβαση περιουσίας μεταξύ συζύγων μπορεί να έχει επιπτώσεις στον προγραμματισμό του φόρου κληρονομιάς (IHT), καθώς το ακίνητο μπορεί να αποτελεί μέρος της περιουσίας του συζύγου που παραλαμβάνει τον θάνατό τους. Είναι σημαντικό για τα άτομα που σκέφτονται να μεταβιβάσουν περιουσία μεταξύ συζύγων να αναζητήσουν επαγγελματική συμβουλή για να διασφαλίσουν ότι κατανοούν πλήρως τις φορολογικές επιπτώσεις και τυχόν πιθανές υποχρεώσεις που μπορεί να προκύψουν από μια τέτοια μεταβίβαση (HM Revenue & Customs, nd; Gov.uk, 2021).

Φόροι μεταβίβασης ακινήτων σε διάφορες χώρες

Οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων, γνωστοί και ως τέλη χαρτοσήμου ή φόροι εγγραφής, διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των διαφόρων χωρών. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων κυμαίνονται από 0.1% έως 2.2% ανάλογα με την πολιτεία και την αξία του ακινήτου (Tax Foundation, 2021). Στην Αυστραλία, τα ποσοστά κυμαίνονται από 1.4% έως 5.75% ανάλογα με την πολιτεία και την αξία της περιουσίας (Australian Taxation Office, 2021). Στις ευρωπαϊκές χώρες, οι συντελεστές μπορεί να είναι ακόμη υψηλότεροι, με την Ισπανία να επιβάλλει φόρο μεταβίβασης από 6% έως 10% (Spanish Property Insight, 2021) και τη Γαλλία να επιβάλλει φόρο περίπου 5% έως 6% (French Property, 2021).

Είναι σημαντικό για τους αγοραστές ακινήτων να γνωρίζουν τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων στη χώρα όπου αγοράζουν ακίνητα, καθώς αυτοί οι φόροι μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το συνολικό κόστος της συναλλαγής. Επιπλέον, ορισμένες χώρες ενδέχεται να προσφέρουν εξαιρέσεις ή μειωμένους συντελεστές για συγκεκριμένους τύπους αγοραστών, όπως εκείνους που αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτια ή εκείνους που αγοράζουν ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα. Η διαβούλευση με έναν τοπικό φορολογικό εμπειρογνώμονα ή έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας μπορεί να βοηθήσει τους αγοραστές να περιηγηθούν στην πολυπλοκότητα των φόρων μεταβίβασης ακινήτων στην επιλεγμένη χώρα.

Διεκδίκηση ζημιών σε ενοικιαζόμενα ακίνητα στο εξωτερικό

Οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου μπορούν να διεκδικήσουν ζημίες από τα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους στο εξωτερικό για φορολογικούς σκοπούς, συμψηφίζοντας αυτές τις ζημίες με άλλα εισοδήματα από ακίνητα στο εξωτερικό ή μεταφέροντάς τες για να συμψηφιστούν με μελλοντικά εισοδήματα από ακίνητα στο εξωτερικό. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ζημίες που προκύπτουν σε ακίνητα στο εξωτερικό δεν μπορούν να αντισταθμιστούν με τα κέρδη ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου και αντίστροφα. Για να διεκδικήσουν αυτές τις ζημίες, οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου πρέπει να δηλώσουν το εισόδημα από ενοίκια στο εξωτερικό και τα σχετικά έξοδα στις σελίδες ξένων ακινήτων της φορολογικής δήλωσης αυτοεκτίμησης (Έντυπο SA106). Επιτρεπόμενα έξοδα, όπως αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, έξοδα συντήρησης και τόκοι δανείων, μπορούν να αφαιρεθούν από τα έσοδα από ενοίκια για τον υπολογισμό του κέρδους ή της ζημίας. Εάν προκύψει ζημία, μπορεί να χρησιμοποιηθεί όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, συμβάλλοντας στη μείωση της συνολικής φορολογικής υποχρέωσης για το εισόδημα από ακίνητα στο εξωτερικό. Ωστόσο, ισχύουν διαφορετικοί φορολογικοί κανόνες εάν το ακίνητο στο εξωτερικό πληροί τις προϋποθέσεις ως επιπλωμένη μίσθωση διακοπών, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει τη διεκδίκηση ζημιών (HM Revenue & Customs, nd).

Δήλωση Ακινήτων στο Εξωτερικό σε Φορολογικές Δηλώσεις

Η δήλωση ιδιοκτησίας στο εξωτερικό στις φορολογικές σας δηλώσεις είναι ένα ουσιαστικό βήμα για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου, καθώς είναι υπόχρεοι να πληρώσουν φόρο για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους. Για να αναφέρετε τα εισοδήματα και τα κέρδη κεφαλαίου από το ακίνητό σας στο εξωτερικό, πρέπει να συμπληρώσετε τις σελίδες ξένων ιδιοκτησιών του εντύπου φορολογικής δήλωσης αυτοεκτίμησης (Έντυπο SA106). Αυτή η φόρμα απαιτεί να παρέχετε λεπτομέρειες σχετικά με το ακίνητο, την τοποθεσία του και το εισόδημα από ενοίκια που δημιουργείται. Μπορείτε επίσης να διεκδικήσετε επιτρεπόμενα έξοδα, όπως τόκοι και έξοδα χρηματοδότησης, τα οποία μπορούν να αφαιρεθούν από το εισόδημα περιουσίας στο εξωτερικό. Είναι σημαντικό να διατηρείτε ακριβή αρχεία των συναλλαγών και των εξόδων ιδιοκτησίας στο εξωτερικό για να διασφαλιστεί η ομαλή διαδικασία υποβολής φορολογικών δηλώσεων. Εάν το ακίνητό σας στο εξωτερικό πληροί τις προϋποθέσεις ως επιπλωμένη άδεια διακοπών, ισχύουν διαφορετικοί φορολογικοί κανόνες και θα πρέπει να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση. Σε κάθε περίπτωση, είναι πάντα σκόπιμο να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό εμπειρογνώμονα ή λογιστή με εμπειρία στη φορολογία ακινήτων στο εξωτερικό για να σας βοηθήσει να περιηγηθείτε στην πολυπλοκότητα της δήλωσης και της πληρωμής φόρου για το ακίνητό σας στο εξωτερικό (Gov.uk, 2021).

Αναζητήστε επαγγελματική βοήθεια για φόρο σε ακίνητα στο εξωτερικό

Η αναζήτηση επαγγελματικής βοήθειας για τη διαχείριση των φόρων σε ακίνητα στο εξωτερικό είναι ζωτικής σημασίας για τη διασφάλιση της συμμόρφωσης με τους φορολογικούς κανονισμούς τόσο του Ηνωμένου Βασιλείου όσο και του εξωτερικού. Η βοήθεια εμπειρογνωμόνων μπορεί να βρεθεί μέσω διαφόρων διαύλων, όπως εταιρείες παροχής φορολογικών συμβουλών, λογιστικές εταιρείες και νομικές εταιρείες που ειδικεύονται στη διεθνή φορολογία ακινήτων. Αυτοί οι επαγγελματίες διαθέτουν εις βάθος γνώση των φορολογικών νόμων και κανονισμών σε διάφορες χώρες και μπορούν να παρέχουν εξατομικευμένες συμβουλές με βάση τις συγκεκριμένες περιστάσεις σας. Επιπλέον, μπορούν να σας βοηθήσουν να πλοηγηθείτε σε περίπλοκες φορολογικές συνθήκες, να διεκδικήσετε διαθέσιμες ελαφρύνσεις και να αποφύγετε τη διπλή φορολογία. Είναι απαραίτητο να επιλέξετε έναν αξιόπιστο και έμπειρο επαγγελματία με αποδεδειγμένο ιστορικό στο χειρισμό θεμάτων φόρου ακίνητης περιουσίας στο εξωτερικό. Μπορείτε να βρείτε τέτοιους επαγγελματίες μέσω συστάσεων από φίλους ή συναδέλφους, διαδικτυακή έρευνα ή επικοινωνώντας με επαγγελματικές ενώσεις όπως το Chartered Institute of Taxation (CIOT) ή το Institute of Chartered Accountants in England and Wales (ICAEW).