Natalie Η επένδυση σε ακίνητα από αγορά προς ενοικίαση είναι ένας δημοφιλής τρόπος δημιουργίας εισοδήματος. Ωστόσο, η αγορά ακινήτου προς ενοικίαση απαιτεί περισσότερη έρευνα από την αγορά ακινήτου για να ζήσετε. Εδώ παρέχουμε λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με τα πλεονεκτήματα των εταιρειών περιορισμένης ευθύνης, τον τρόπο σύστασης μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης, τα μειονεκτήματα και πολλά άλλα.
Αγοράστε για να αφήσετε επεξηγημένες εταιρείες να εξηγήσουν
Τα τελευταία χρόνια, η τάση σε ολόκληρο τον τομέα των buy-to-let ήταν να χρησιμοποιηθούν εταιρείες περιορισμένης ευθύνης για τη δημιουργία ενός βιώσιμου χαρτοφυλακίου. Η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών λειτουργεί μέσω εταιρειών περιορισμένης ευθύνης, οπότε αν ψάχνετε περισσότερα από την επιχείρηση ακινήτων σας μακροπρόθεσμα, είναι λογικό να ακολουθήσετε αυτόν τον δρόμο. Οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης συχνά θεωρείται ότι είναι περίπλοκες και δύσκολες στη διατήρηση. Αν και υπάρχουν μερικά πρόσθετα καθήκοντα, μπορούν εύκολα να ενσωματωθούν στο επιχειρηματικό σας σχέδιο και είναι σχετικά εύκολο να τα διαχειριστείτε. Χρειάζονται μόλις 15 λεπτά για τη δημιουργία μιας εταιρείας αγοράς προς ενοικίαση στο διαδίκτυο. Η εγγραφή στο Companies House κοστίζει μόλις 12 £ εάν το κάνετε online ή μέσω ταχυδρομείου.
Είναι η ενοικίαση ιδιοκτησία μια καλή επένδυση
Για τους μη μυημένους, η αγορά ενός ακινήτου προς ενοικίαση μπορεί να είναι μια πολύπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία. Εάν είστε σοβαροί σχετικά με την επένδυση σε ενοικίαση ακινήτων, αξίζει να κατανοήσετε τις διαφορετικές διαδρομές που μπορείτε να ακολουθήσετε στην αγορά ακινήτων. Εκτός από την πιο προφανή οδό αγοράς προς ενοικίαση (και στη συνέχεια ενοικίαση δωματίων ή σπιτιού), υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις που πρέπει να εξετάσετε – όπως να αγοράσετε ένα οικόπεδο και να φτιάξετε το δικό σας σπίτι από την αρχή και στη συνέχεια να το νοικιάσετε (α ακίνητο «χτίζει προς ενοικίαση»).
Η ενοικίαση ενός ακινήτου εξακολουθεί να είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για να εξασφαλίσετε το οικονομικό σας μέλλον, εάν προγραμματίσετε σωστά την επένδυσή σας. Οι επενδυτές που αγοράζουν προς ενοικίαση έχουν διπλασιάσει τις μέσες αποδόσεις τους τα τελευταία επτά χρόνια, καθώς οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί δραματικά. Ωστόσο, πολλοί επενδυτές δεν γνωρίζουν ότι εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές φορολογικές ελαφρύνσεις. Για παράδειγμα, εάν είστε φορολογούμενος με υψηλότερο συντελεστή, θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε το επίδομα φθοράς για να μειώσετε τον φόρο επί των κερδών από ενοίκια. Θα μπορούσατε επίσης να αντισταθμίσετε τις προηγούμενες ζημίες και την απώλεια αξίας του ακινήτου με το μέλλον.
Τα επενδυτικά ακίνητα επιβαρύνονται πλέον με προσαύξηση χαρτοσήμου 3%. Επιπλέον, όλες οι πληρωμές τόκων στεγαστικών δανείων δεν μπορούν να αφαιρεθούν από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων και έχουν υψηλότερους λογαριασμούς φόρου κεφαλαιουχικών κερδών από τις περισσότερες επενδύσεις.
Οι επενδυτές ακινήτων που δραστηριοποιούνται μέσω μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης μπορούν να επωφεληθούν από τον χαμηλότερο εταιρικό φόρο. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί ακόμα να δικαιούται πλήρεις εκπτώσεις για τόκους στεγαστικού δανείου λειτουργώντας μέσω μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες που επενδύουν σε ακίνητα μέσω εταιρείας περιορισμένης ευθύνης μπορούν να επωφεληθούν από μειωμένο εταιρικό φόρο 19% αντί του υψηλότερου συντελεστή φόρου εισοδήματος 40%. Αυτές οι αλλαγές θα μπορούσαν να δουν τους ιδιοκτήτες να λαμβάνουν καθαρή αποταμίευση 37% ή περισσότερο.
Το να κερδίζετε εισόδημα από ενοίκια είναι το κλειδί
Όταν επενδύουν σε ακίνητα αγοράς προς μίσθωση, οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη την απόδοση. Η ιδιοκτησία θεωρείται από καιρό ως μια ασφαλής επένδυση. Οι αυξήσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων έχουν δώσει στις επενδύσεις buy-to-let τη δυνατότητα να ενισχύσουν τις αποδόσεις τα τελευταία χρόνια, αλλά η μακροπρόθεσμη ελκυστικότητα της επένδυσης buy-to-let προέρχεται από το εισόδημα από ενοίκια. Η απόδοση ενοικίου είναι η ετήσια ποσοστιαία απόδοση της τιμής αγοράς. Ένα ετήσιο εισόδημα από ενοίκια £10,000 θα δημιουργηθεί από μια ακαθάριστη απόδοση 5% σε ένα ακίνητο £200,000. Η απόδοση ενοικίασης στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι 5.9%.
Επένδυση για κέρδη από την τιμή του σπιτιού
Ο δείκτης τιμών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο έδειξε ότι η μέση τιμή ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο πριν από 40 χρόνια ήταν 23,730 £. Όταν εξετάζετε αυτά τα διάφορα γεγονότα και αριθμούς, είναι δύσκολο να αρνηθεί κανείς ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι μια σίγουρη κερδοφορία. Καθώς οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται και η απόδοση της αρχικής επένδυσής σας συνέχισε να βελτιώνεται, η αξία της αγοράς ακινήτων έχει εκτοξευθεί στα ύψη. Αυτή η σταθερή άνοδος σημαίνει ότι πολλοί άνθρωποι μπόρεσαν να μετατρέψουν τις επενδύσεις τους σε ακίνητα σε μια σημαντική περιουσία. Ακόμη και σε περιόδους ύφεσης, οι επενδύσεις buy to let παρέμειναν δημοφιλείς χάρη στην ευκολία με την οποία μπορούν να βρεθούν οι ενοικιαστές.
Σε σύγκριση με πριν από μια δεκαετία, η μέση τιμή κατοικίας έχει αυξηθεί από 83,976 £ σε 162,379 £ τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Αυτού του είδους η ανάπτυξη μπορεί να περιοριστεί στο μέλλον, επειδή οι τιμές των κατοικιών είναι κοντά στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, ενώ οι μισθοί και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων βρίσκονται ήδη σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Όσο υπάρχει ζήτηση για ακίνητα, οι άνθρωποι θα είναι πάντα πρόθυμοι να τα αγοράσουν. Καθώς αυξάνεται η ζήτηση, τόσο θα αυξάνονται οι τιμές αγοραστή και πωλητή.
Τι είναι μια εταιρεία ακινήτων για αγορά προς ενοικίαση;
Η ενσωμάτωση αναφέρεται στη σύσταση μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης για το χαρτοφυλάκιό σας για αγορές προς ενοικίαση. Εάν είστε ιδιοκτήτης, μπορείτε να αγοράσετε τα ακίνητά σας ως ιδιώτης και να πληρώσετε φόρο εισοδήματος ή ως εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και να πληρώσετε εταιρικό φόρο. Οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης που διαθέτουν ακίνητα λαμβάνουν επίσης διαφορετικά έσοδα από ενοίκια. Ως αποτέλεσμα, μπορείτε να πάρετε μισθό ή μερίσματα από την εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Εκτός από τη δημιουργία μιας εταιρείας, πρέπει να εγγραφείτε στο Companies House, να εγγραφείτε στο PAYE (αν θέλετε να πληρώσετε έναν μισθό στον εαυτό σας) και να διατηρείτε ενημερωμένους τους λογαριασμούς σας.
Πρέπει να δημιουργήσετε μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης για να αγοράσετε ένα ακίνητο;
Ένας από τους κύριους λόγους που οι άνθρωποι αποφασίζουν να αγοράσουν ακίνητα ως επένδυση είναι να δημιουργήσουν εισόδημα. Το εισόδημα από ενοίκια είναι μια ελκυστική πηγή εισοδήματος, κυρίως από επενδυτές που αγοράζουν προς ενοικίαση που δεν χρειάζεται να πληρώνουν φόρο για τα κέρδη τους. Με την ενσωμάτωση και την πώληση του ακινήτου που αγοράζετε προς ενοικίαση μέσω μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης, μπορείτε να ελαχιστοποιήσετε τις χρεώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας και τυχόν πληρωτέο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, καθώς τα κέρδη φορολογούνται με συντελεστές εταιρικού φόρου αντί για προσωπικούς συντελεστές. Ακόμα κι αν είστε φορολογούμενος με υψηλότερους συντελεστές, ενδέχεται να μπορείτε να διεκδικήσετε όλα τα έξοδα της επιχείρησής σας έναντι του εισοδήματος από ενοίκια μέσω ενός συστήματος φορολογικής ελάφρυνσης που έχει εγκριθεί από την κυβέρνηση, το οποίο θα μπορούσε να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χιλιάδες στον φορολογικό σας λογαριασμό.
Η ενσωμάτωση σάς δίνει περισσότερο έλεγχο της ιδιοκτησίας σας και είναι λιγότερη ταλαιπωρία από την ενοικίαση. Το ενοίκιο σας θα είναι χαμηλότερο και θα έχετε περισσότερες επιλογές με το ακίνητό σας, όπως πώληση, αναχρηματοδότηση ή ενοικίαση. Θα μπορούσατε να αναπτύξετε την επιχείρησή σας αποκτώντας άλλα ακίνητα ή κτίρια ή κάνοντας μια υποθήκη αγοράς-προς ενοικίαση, ακόμα κι αν δεν έχετε σημαντική αποταμίευση.
Οφέλη από την ενσωμάτωση
1: Φορολογικό όφελος
Πολλοί άνθρωποι αποθαρρύνονται από την αντιληπτή επιπλοκή της αγοράς ενός ακινήτου μέσω μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης ή μιας εταιρείας προσωπικών υπηρεσιών. Ωστόσο, αδυνατούν να κατανοήσουν τα φορολογικά οφέλη που προσφέρει αυτή η δομή. Η χρήση μιας εταιρείας ή μιας εταιρείας προσωπικών υπηρεσιών για την αγορά ενός ακινήτου σάς επιτρέπει να πληρώνετε εταιρικό φόρο με τον τρέχοντα συντελεστή 19% αντί του υψηλότερου συντελεστή φόρου εισοδήματος που καταβάλλεται από το άτομο. Εάν είστε φορολογούμενος υψηλότερος συντελεστής, αυτό θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει σημαντικά χρήματα.
2: Απόσυρση εισοδήματος σε ευέλικτη βάση
Οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης πληρώνουν φόρο μόνο επί των κερδών τους. Με έναν μόνο έμπορο ή συνεταιρισμό, η επιχείρηση πληρώνει φόρο επί των κερδών της, είτε υπάρχουν κέρδη είτε όχι. Αυτό σημαίνει ότι οι μεμονωμένοι έμποροι και οι συνεταιρισμοί πληρώνουν φόρο για τις ζημίες τους. Και αν η επιχείρηση χάνει χρήματα, αυτό μπορεί να είναι μεγάλο πρόβλημα.
3: Ελάφρυνση στεγαστικών δανείων
Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αφαιρέσουν τους τόκους των στεγαστικών δανείων από το εισόδημα από ενοίκια. Αντίθετα, λαμβάνουν έκπτωση φόρου ίση με το 20% των πληρωμών τόκων στεγαστικών δανείων. Καθώς η πίστωση επιστρέφει μόνο τον βασικό φόρο συντελεστή για πληρωμές στεγαστικών δανείων, οι φορολογούμενοι υψηλότερου συντελεστή δεν θα λάβουν πλήρη επιστροφή χρημάτων. Για εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, οι τόκοι στεγαστικών δανείων ταξινομούνται ως επιχειρηματικό έξοδο, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος πριν πληρώσετε εταιρικό φόρο.
4: Φορολογικός σχεδιασμός
Ο φορολογικός σχεδιασμός είναι ευκολότερος για τις εταιρείες παρά για τους ιδιώτες. Οι επιλογές περιλαμβάνουν τη χρήση οικογενειακής εταιρείας επενδύσεων, τη σύσταση εταιρικών εταιρειών περιορισμένης ευθύνης ή την εξαγωγή αφορολόγητων οφελών, τα οποία μπορούν να συμβάλουν στη μείωση των συνολικών φορολογικών υποχρεώσεων. Πολλές οικογένειες υψηλής καθαρής αξίας ανησυχούν για τη διατήρηση των περιουσιακών τους στοιχείων για τα παιδιά τους και τις μελλοντικές γενιές. Το κάνουν αυτό μεταφέροντας περιουσιακά στοιχεία σε παιδιά μέσω ενός οχήματος οικογενειακής επένδυσης μεταξύ γενεών (συμπεριλαμβανομένου ενός καταπιστεύματος), συχνά μειώνοντας ή εξαλείφοντας τους φόρους ακίνητης περιουσίας/κληρονομιάς.
Σχεδιασμός Φόρου Κληρονομιάς
Εάν σκοπεύετε να μεταβιβάσετε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας στα παιδιά σας ή σε άλλα μέλη της οικογένειάς σας, τότε η αγορά ακινήτων μέσω της ανώνυμης εταιρείας σας θα ήταν ένας πολύ καλός τρόπος για να αποφύγετε τον βαρύ φόρο κληρονομιάς. Η μεταβίβαση μιας επιχείρησης σε ένα μέλος της οικογένειας μέσω μετοχών ή δώρων είναι πιο εύκολη. . Εάν η εταιρεία αξίζει εκατομμύρια, οι μετοχές ή/και τα δώρα θα πρέπει να αποτιμηθούν και να τεκμηριωθούν νόμιμα. Είναι επίσης ένα πλεονέκτημα για την οικογένεια να συμμετέχει στην επιχείρηση και, ως εκ τούτου, να έχει κίνητρα για να διατηρήσει την ομαλή λειτουργία της επιχείρησης.
Τέλος χαρτοσήμου
Το τέλος χαρτοσήμου για την πώληση μετοχών είναι 0.5%. Επομένως, η πώληση μετοχών αντί για ιδιοκτησία μπορεί να σας δώσει καλύτερη διαπραγματευτική δύναμη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το SDLT μπορεί να μειωθεί κατά 15%.
Περιορισμένης Ευθύνης (Μειωμένος Κίνδυνος)
Η ύπαρξη μιας εταιρείας σάς βοηθά να προστατεύσετε νομικά τα περιουσιακά στοιχεία/υποχρεώσεις σας. Με άλλα λόγια, προστατεύει τα περιουσιακά σας στοιχεία από τυχόν απαιτήσεις από πιστωτές ή άλλα άτομα.
Μικρές συντάξεις Αυτοδιοικούμενου Σχεδίου (ΣΣΑΣ).
Οι εταιρείες μπορούν να ανοίγουν λογαριασμούς SSAS για επενδυτικούς σκοπούς. Οι λογαριασμοί SSAS φορολογούνται διαφορετικά από άλλους τύπους επενδύσεων. Λαμβάνετε φορολογική ελάφρυνση όταν πληρώνετε σε λογαριασμό SSAS. Ένα εμπορικό ή οικιστικό σύστημα μπορεί να δομηθεί ώστε να ανταποκρίνεται σε συγκεκριμένες επενδυτικές απαιτήσεις λαμβάνοντας υπόψη τις μελλοντικές απαιτήσεις κεφαλαιουχικών δαπανών, τις ταμειακές ροές και τις αποδόσεις.
Μειονεκτήματα της ενσωμάτωσης
- Οι ιδιοκτήτες με εταιρείες περιορισμένης ευθύνης έχουν περισσότερες ευθύνες, συμπεριλαμβανομένης της υποβολής φόρων και λογαριασμών
- Η απόκτηση ενός στεγαστικού δανείου αγοράς προς μίσθωση για μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης είναι πιο δύσκολη, παρόλο που ο αριθμός των προϊόντων έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια
- Κοστίζει χρήματα για να μεταβείτε σε εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και εάν αφαιρέσετε κέρδη από την εταιρεία, πρέπει να πληρώσετε φόρο εισοδήματος
- Μπορεί να χρειαστείτε εξειδικευμένη συμβουλή από μεσίτη ή λογιστή, κάτι που μπορεί να κοστίσει περισσότερο και να διαρκέσει περισσότερο
Πώς να δημιουργήσετε μια εταιρεία ακινήτων
Για να δημιουργήσετε τη δική σας εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με όνομα εταιρείας της επιλογής σας, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το όνομα είναι διαθέσιμο στο Companies House και να εγγραφείτε στο Companies House μέσω του ιστότοπου Government Gateway. Θα χρειαστεί επίσης να παρέχετε πληροφορίες σχετικά με τους μετόχους και τους διευθυντές και το τι κάνει η επιχείρησή σας. Αυτό καθορίζει τις δραστηριότητες μιας εταιρείας και επηρεάζει τη φορολογική της υποχρέωση.
Μόλις δημιουργηθεί η εταιρεία σας, θα πρέπει να δημιουργήσετε έναν επιχειρηματικό τραπεζικό λογαριασμό και να εγγραφείτε για να πληρώσετε εταιρικό φόρο. Αυτό μπορεί να φαίνεται τρομακτικό, αλλά οι φορολογικοί εμπειρογνώμονες δίνουν ανεκτίμητες συμβουλές για την απλοποίηση της διαδικασίας.
Ένας λογιστής συνήθως διαχειρίζεται μια εταιρεία ακινήτων, επομένως θα χρειαστεί να υποβάλετε μόνο ετήσιες δηλώσεις και δηλώσεις επιβεβαίωσης. Ωστόσο, εάν διευθύνετε την εταιρεία μόνοι σας, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε όλες τις ευθύνες και το κόστος σας. Εάν είστε ιδιοκτήτης με πολλά ακίνητα, μια εταιρεία ακινήτων μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή.
Εάν πληρώνετε έναν λογιστή για να διαχειρίζεται την επιχείρησή σας για ενοικίαση, θα πρέπει να εγγραφείτε στην εφορία. Ο λογιστής σας θα μπορεί να σας πει ποιους φόρους πρέπει να πληρώσετε, όπως ΦΠΑ, εταιρικό φόρο και φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, και θα σας συμβουλεύσει σχετικά με τα αρχεία που πρέπει να κρατήσετε.
Τι είναι ένα στεγαστικό δάνειο αγοράς προς μίσθωση και πώς λειτουργούν;
Ένας ιδιοκτήτης που κάνει μια αγορά για να δώσει υποθήκη έχει πολλές επιλογές. Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν μια συμφωνία μόνο για τόκους ή μια πιο τυπική υποθήκη αποπληρωμής. Τα στεγαστικά δάνεια αγοράστε για ενοικίαση συνήθως απαιτούν υψηλότερη κατάθεση από τα παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια και οι τόκοι που καταβάλλονται για την υποθήκη είναι γενικά υψηλότεροι. Ενδέχεται να απαιτείται εγγύηση ενοικίου και η υποθήκη θα είναι συνήθως εξασφαλισμένη έναντι του ακινήτου. Οι δανειστές μπορούν τώρα να χρεώσουν ένα υψηλότερο επιτόκιο για αγορά για ενοικίαση ακινήτων παρά για ιδιοκατοίκηση.
Ένα ακίνητο που αγοράζει προς ενοικίαση είναι μια επένδυση που μπορεί να ανοίξει μια σειρά από οικονομικές ευκαιρίες και να σας δώσει την ελευθερία να ζήσετε τον τρόπο ζωής που θέλετε να ακολουθήσετε. Οι περισσότεροι αγοραστές για πρώτη φορά μπορούν μόνο να ονειρεύονται ότι έχουν το δικό τους σπίτι. Ωστόσο, αυτό το όνειρο μπορεί να γίνει πραγματικότητα με τη βοήθεια ενός στεγαστικού δανείου αγοράς προς ενοικίαση. Ταυτόχρονα, η επένδυση σε ένα ακίνητο αγοράς προς ενοικίαση μπορεί να σας προσφέρει ένα κανονικό εισόδημα που θα σας βοηθήσει να επιτύχετε τους στόχους συνταξιοδότησης γρηγορότερα. Ορισμένα πιστωτικά ιδρύματα θεωρούν ότι τα ενοίκια κάτω των έξι μηνών ετησίως είναι βραχυπρόθεσμα ενοίκια, και ορισμένα πιστεύουν ότι ένα ακίνητο βραχυπρόθεσμης μίσθωσης είναι μια δεύτερη κατοικία. Βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε πώς λειτουργεί το στεγαστικό δάνειό σας προτού αρχίσετε να νοικιάζετε το ακίνητο, καθώς ο δανειστής μπορεί να περιορίσει την επιλεξιμότητά σας.
Πώς διαφέρουν από τα στεγαστικά δάνεια κατοικιών
Ένα στεγαστικό δάνειο buy-to-let είναι ένα δάνειο που συνάπτεται για την αγορά ενός ακινήτου προς εκμίσθωση στους ενοικιαστές. Επειδή τα τέλη ενοικίασης καλύπτουν τις αποπληρωμές του δανείου, οι δανειστές είναι πιο χαλαροί στο να αφήνουν τους δανειολήπτες να δανείζονται περισσότερο από ό,τι θα έκαναν με μια υποθήκη κατοικιών. Επιπλέον, οι δανειστές υπολογίζουν πόσα μπορείτε να δανειστείτε με βάση το εισόδημα από ενοίκια σε ένα καθορισμένο επίπεδο – αντί για το τρέχον εισόδημά σας. Οι δανειστές δεν είναι χαλαροί ως προς τα άλλα κριτήρια και συνήθως θέλουν αποδείξεις κατάλληλης κατάθεσης και μερικές φορές κατάθεση πολλαπλών μηνιαίων εισοδημάτων από ενοίκια.
Το εισόδημα του πελάτη καθορίζει την οικονομική προσιτότητα μιας στεγαστικής στέγης. Ορισμένοι δανειστές BTL συνυπολογίζουν το προσωπικό τους εισόδημα στους υπολογισμούς της οικονομικής προσιτότητας, αλλά ο αποφασιστικός παράγοντας είναι συνήθως το εισόδημα από ενοίκια. Τα στεγαστικά δάνεια αγοράς προς μίσθωση μπορεί επίσης να έχουν υψηλότερα επιτόκια και απαιτήσεις κατάθεσης. Η δίκαιη μεταχείριση των ενυπόθηκων δανείων από τους ενυπόθηκους δανειστές έχει συχνά συζητηθεί τα τελευταία χρόνια. Πολλοί δανειστές επιθυμούν να αφήσουν τους δανειολήπτες να δανειστούν το μέγιστο ποσό που μπορούν. Ωστόσο, οι δανειολήπτες πρέπει να είναι προσεκτικοί ώστε να μην παρατείνουν τον εαυτό τους, ιδιαίτερα όταν ορισμένοι δανειστές αυξάνουν τα επιτόκια BTL. Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό, σε αντίθεση με τα στεγαστικά δάνεια κατοικιών, τα στεγαστικά δάνεια από αγορά προς μίσθωση δεν ρυθμίζονται από την Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς (FCA).
Χρειάζομαι Δάνειο Αγοράς προς Μίσθωση;
Εάν θέλετε να αγοράσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο και χρειάζεστε υποθήκη, θα χρειαστείτε ένα στεγαστικό δάνειο αγοράς προς ενοικίαση. Τα στεγαστικά δάνεια από αγορά προς μίσθωση απαιτούν συνήθως υψηλότερη κατάθεση από τα στεγαστικά δάνεια κατοικιών και οι δανειστές συχνά δανείζουν μόνο το 75% της αξίας του ακινήτου αντί για το 80% ή γενικότερα που απαιτείται για κατοικίες. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι δανειστές εφαρμόζουν διαφορετικά και συχνά αυστηρότερα κριτήρια δανεισμού στα στεγαστικά δάνεια αγοράς προς μίσθωση από τα στεγαστικά δάνεια κατοικιών.
Στεγαστικά δάνεια αποπληρωμής αγοράς προς ενοικίαση
Για να διατηρήσουν τα γενικά τους έξοδα χαμηλά και να εξοικονομήσουν χρήματα στους φόρους, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες επιλέγουν στεγαστικά δάνεια αγοράς-μίσθωσης μόνο με τόκους. Εάν θέλετε να σβήσετε το χρέος σας κάθε μήνα, μπορείτε να επιλέξετε μια υποθήκη αποπληρωμής κεφαλαίου. Θα κάνετε υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές, αλλά θα σας ανήκει το ακίνητο μετά τη λήξη της προθεσμίας.
Περιορισμοί που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες
Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζήσει σε ένα ακίνητο που αγοράζει προς ενοικίαση χωρίς άδεια από τους δανειστές του, και ακόμη κι αν το έκαναν, πιθανότατα θα σήμαινε τη μετάβαση σε διαφορετικό τύπο προϊόντος. Επιπλέον, το 2021 είναι το πρώτο πλήρες έτος κατά το οποίο οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αφαιρέσουν τα έξοδα στεγαστικών δανείων. Αντίθετα, δικαιούνται έκπτωση φόρου 20% επί των πληρωμών τόκων.
Πόσα μπορώ να δανειστώ;
Το εισόδημα από ενοικίαση του ακινήτου που αγοράζετε για ενοικίαση υπαγορεύει πόσα είναι διατεθειμένα να δανείσουν οι δανειστές. Θα πρέπει να περιμένετε τουλάχιστον 25% περισσότερο εισόδημα από ενοίκια από τις μηνιαίες αποπληρωμές του στεγαστικού σας δανείου. Αυτοί οι παράγοντες καθορίζουν πόσα μπορείτε να δανειστείτε από έναν δανειστή. Αυτή η πρόσθετη κάλυψη μπορεί να φτάσει το 45% για να διασφαλίσετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά ένα ακίνητο αγοράς προς ενοικίαση. Ο ουρανός είναι λίγο πολύ το όριο εάν μπορείτε να αποδείξετε ότι το εισόδημα από ενοικίαση του ακινήτου σας μπορεί να εξυπηρετήσει το στεγαστικό χρέος. Πολλοί δανειστές έχουν ελάχιστες απαιτήσεις προσωπικού εισοδήματος και δεν θα σας εγκρίνουν για ένα στεγαστικό δάνειο αγοράς προς μίσθωση, εκτός εάν κερδίζετε πάνω από ένα συγκεκριμένο ποσό από άλλες πηγές, ανεξάρτητα από το αν η επενδυτική σας ιδιοκτησία είναι αυτοχρηματοδοτούμενη. 25,000 £ σε αποδεδειγμένα κέρδη είναι ένας τυπικός αριθμός.
Αξίζει τον κόπο ένα στεγαστικό δάνειο αγοράς προς μίσθωση;
Μια επένδυση με στεγαστικό δάνειο αγοράς προς μίσθωση μπορεί να είναι επικερδής, αλλά μπορεί να είναι δύσκολο να μεταπωληθεί το επενδυτικό ακίνητο στο μέλλον (το κύριο όφελος μιας υποθήκης αγοράς προς μίσθωση). Μιλήστε με έναν μεσίτη στεγαστικών δανείων σχετικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα ενός στεγαστικού δανείου buy-to-le πριν ενεργήσετε.
Πώς λειτουργούν τα στεγαστικά δάνεια από αγορά προς ενοικίαση;
Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια αγοράς προς μίσθωση είναι μόνο με τόκους. Θα πληρώσετε μόνο τους τόκους και κανένα κεφάλαιο για κάθε μήνα της διάρκειας της υποθήκης. Βραχυπρόθεσμα, μπορείτε να ελαχιστοποιήσετε τις μηνιαίες εξόδους σας, αλλά πρέπει να έχετε ένα σχέδιο είτε να εξοφλήσετε το δάνειο είτε να αναχρηματοδοτήσετε στο τέλος της θητείας σας.
Στεγαστικά δάνεια αγοράς προς μίσθωση για αγοραστές για πρώτη φορά
Οι αγοραστές για πρώτη φορά μπορούν να λάβουν ένα στεγαστικό δάνειο buy-to-le – αλλά δεν είναι εύκολο. Λιγότερα στεγαστικά δάνεια είναι διαθέσιμα στους επενδυτές, έτσι ώστε να χρειαστείτε μεγαλύτερη κατάθεση. Επιπλέον, θα χάσετε ορισμένα πλεονεκτήματα για τον αγοραστή για πρώτη φορά. Για τους αγοραστές για πρώτη φορά, εάν δεν μένετε στο πρώτο σας ακίνητο, η ανακούφιση για πρώτη φορά αγοραστή δεν είναι διαθέσιμη. Αντίθετα, θα ισχύει η "χρέωση μετακίνησης σπιτιού", η οποία είναι η ίδια τιμή που θα πλήρωνε ένας αγοραστής που δεν αγοράζει για πρώτη φορά για μια κατοικία για να ζήσει. Εάν αγοράσετε ένα σπίτι για να ζήσετε αργότερα, ενώ διατηρείτε το ακίνητό σας που αγοράζει προς ενοικίαση επιβαρυνθείτε με την πλήρη επιβάρυνση αγοράς για ενοικίαση/δεύτερη κατοικία. Επιπλέον, οι δανειστές θα αξιολογήσουν τυχόν ανεξόφλητο χρέος στο στεγαστικό δάνειό σας όταν αγοράζετε το πρώτο σας σπίτι για να ζήσετε μόνοι σας.
Πόσα στεγαστικά δάνεια αγοράς προς ενοικίαση μπορείτε να έχετε;
Οι ιδιοκτήτες με τέσσερα ή περισσότερα ακίνητα ονομάζονται ιδιοκτήτες χαρτοφυλακίου. Ως αποτέλεσμα της Τράπεζας των Αγγλία κανόνες τον Οκτώβριο του 2017, αυτοί οι επενδυτές βρήκαν ότι ήταν πιο δύσκολο να έχουν πρόσβαση σε πρόσθετη χρηματοδότηση. Στο παρελθόν, οι ιδιοκτήτες χαρτοφυλακίου μπορούσαν να παρέχουν στοιχεία για τα κέρδη/ζημίες τους όταν έκαναν αίτηση για δανεισμό περισσότερων χρημάτων ή για εκ νέου υποθήκη κατοικίας στο χαρτοφυλάκιό τους. Μπορεί να είναι πιο δύσκολο να αποκτήσετε επιπλέον κεφάλαια εάν το χαρτοφυλάκιό σας είναι υποθηκευμένο σε μεγάλο βαθμό. Κατά την υποβολή αίτησης για χρηματοδότηση, θα πρέπει να δείξετε λεπτομέρειες υποθήκης, προβλέψεις ταμειακών ροών και επιχειρηματικά μοντέλα.
Μέγιστο μέγεθος χαρτοφυλακίου και αυξήσεις ICR
Ορισμένοι δανειστές επιβάλλουν πρόσθετους περιορισμούς στους ιδιοκτήτες χαρτοφυλακίου. Ανάλογα με το πόσα ακίνητα έχετε, ορισμένοι δανειστές έχουν έναν μέγιστο αριθμό που μπορείτε να έχετε στο χαρτοφυλάκιό σας (έως και 10 είναι πιο συνηθισμένο). Αντίθετα, άλλοι χρησιμοποιούν διαφορετικά ICR και αντιπροσωπευτικά επιτόκια. Οι δανειστές μπορούν επίσης να επιβάλλουν όρια στους μέγιστους λόγους δανείου προς αξία (LTV) σε ένα χαρτοφυλάκιο (για παράδειγμα, 65% LTV ή λιγότερο) ή απαίτηση όλα τα ακίνητα σε ένα χαρτοφυλάκιο να έχουν τον ίδιο εσωτερικό δείκτη κεφαλαίου (ICR).
Αλλαγές φόρου αγοράς προς εκμίσθωση – τι πρέπει να γνωρίζετε;
Οι φορολογικές αλλαγές του Απριλίου 2017 οδήγησαν πολλούς ιδιοκτήτες να ενσωματώσουν τα χαρτοφυλάκια τους. Μέχρι τον Απρίλιο του 2017, θα μπορούσατε να αφαιρέσετε το 100 τοις εκατό των τόκων στεγαστικών δανείων από το εισόδημα από ενοίκια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες με ευνοϊκό φορολογικό λογαριασμό.
Τον Απρίλιο του 2020, η κυβέρνηση κατάργησε σταδιακά τη φορολογική ελάφρυνση των στεγαστικών δανείων, αντικαθιστώντας την με πίστωση φόρου 20%. Οι ιδιοκτήτες που πληρώνουν φόρο εισοδήματος δεν θα μπορούν πλέον να αφαιρούν το κόστος από το φορολογικό τους λογαριασμό και θα λαμβάνουν μόνο το 20 τοις εκατό του κόστους των τόκων στεγαστικών δανείων τους.
Φορολογικές ελαφρύνσεις αγοράς προς ενοικίαση για ιδιοκτήτες
Ανάλογα με τις περιστάσεις σας, μπορεί να εξοικονομήσετε πολλά χρήματα. Η κύρια φορολογική ελάφρυνση είναι να διεκδικήσετε τόκους στεγαστικών δανείων ως επιχειρηματική δαπάνη, εάν το χαρτοφυλάκιό σας διαχειρίζεται μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Εάν είστε φορολογούμενος με υψηλότερο ή πρόσθετο ποσοστό, η ιδιοκτησία περιορισμένης εταιρείας μπορεί να μειώσει τους φόρους σας. Μπορεί επίσης να είστε σε θέση να μειώσετε τις φορολογικές ελαφρύνσεις κληρονομιάς εάν σκοπεύετε να παραδώσετε την περιουσία σας σε ένα μέλος της οικογένειας.
Συντελεστές εταιρικού φόρου έναντι ατομικών φορολογικών συντελεστών
Το ποσοστό για τους ιδιοκτήτες που κατέχουν τα ακίνητά τους είναι 20% μεταξύ £12,571 και £50,270 και 40% μεταξύ £50,271 και £150,000. Εισόδημα άνω των 150,000 λιρών έχει επιπρόσθετο ποσοστό 45 τοις εκατό. Το προσωπικό επίδομα (έως £12,570) και το υψηλότερο όριο συντελεστή θα παραμείνουν τα ίδια μέχρι το 2026 μετά τις αλλαγές τον Απρίλιο του 2021. Ο κύριος εταιρικός φορολογικός συντελεστής είναι 19 τοις εκατό και ισχύει από το 2017. Μέχρι τον Απρίλιο του 2023, ο ανώτατος εταιρικός φόρος θα αυξηθεί σε 25% (σε κέρδη άνω των £250,000).
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών σε ακίνητα από αγορά προς μίσθωση
Εάν ένας ιδιοκτήτης πουλήσει το ακίνητό του, θα πρέπει να πληρώσει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (CGT) πάνω από το τρέχον επίδομα των 12,300 λιρών. Εάν κατέχετε το ακίνητό σας μέσω μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε CGT, αλλά θα πρέπει να πληρώσετε εταιρικό φόρο, δεδομένου ότι θεωρείται ότι "κάνετε κέρδος". Ανάλογα με το πόσο κέρδος αναμένετε από την πώληση, η πληρωμή CGT (και επωφεληθείτε από το αφορολόγητο) ή ο εταιρικός φόρος είναι φθηνότερη.
Πώς να Διοικήσετε μια Επιτυχή Επιχείρηση Αγοράς προς Ενοικίαση
Η αγορά και η ενοικίαση ακινήτων μπορεί να είναι πολύ επικίνδυνη. Όσο περισσότερες γνώσεις αποκτήσετε πριν επενδύσετε σε ακίνητα, τόσο πιο πιθανό είναι να αποδώσει.
Ερευνήστε την Αγορά
Επενδύστε σε ακίνητα με ανοιχτά μάτια και να γνωρίζετε τα μειονεκτήματα και τα οφέλη. Ακολουθήστε σχετικούς λογαριασμούς μέσων κοινωνικής δικτύωσης και συχνές ειδήσεις για τα ακίνητα για να ενημερώνεστε για οτιδήποτε σχετίζεται με τις επενδύσεις για να είστε πιο επιτυχημένοι στην επιχείρησή σας Αγορά προς Ενοικίαση. Όταν παρακολουθείτε τις αποδόσεις ενοικίασης και την πιθανή ανάπτυξη σε διαφορετικούς τομείς, μπορείτε να αποφασίσετε πού να επενδύσετε.
Βρείτε τη σωστή τοποθεσία
Οι ενοικιαστές έχουν ορισμένα πράγματα στο μυαλό τους όταν αναζητούν μια τοποθεσία, επειδή πρέπει να ξέρετε τι θέλουν. Επενδύστε σε ένα ακίνητο κοντά σε σιδηροδρομικό σταθμό ή σταθμό του μετρό, που είναι πιο ελκυστικό Λονδίνο επαγγελματίες. Υπάρχουν σχολεία, χώροι πρασίνου και εστιατόρια κοντά στα οποία σκέφτεστε να επενδύσετε; Αυτές είναι όλες οι άλλες βασικές πτυχές που πρέπει να λάβετε υπόψη επειδή αποτελούν μέρος της αξίας του ακινήτου σας. Οι περιοχές αναγέννησης είναι εξαιρετικές τοποθεσίες Αγοράς προς Ενοικίαση καθώς είναι φθηνότερες από το κεντρικό Λονδίνο. Η αύξηση του κεφαλαίου εξακολουθεί να εγγυάται ένα κέρδος.
Προσλάβετε έναν καλό πράκτορα ενοικίασης
Όταν αποφασίσετε πού σκοπεύετε να πραγματοποιήσετε την επένδυσή σας Αγορά προς Μίσθωση, η πρόσληψη ενός αξιόπιστου πράκτορα ενοικίασης είναι η επόμενη. Η σημασία αυτού του βήματος σε μια επιτυχημένη επιχείρηση Αγορά προς Ενοικίαση δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί. Ένα ακίνητο είναι μια μεγάλη δουλειά με πολλές ευθύνες, συμπεριλαμβανομένων των ενοικιαστών, των κανονισμών υγείας και ασφάλειας, των νόμων πυρασφάλειας και η λίστα συνεχίζεται. Μπορείτε να χαλαρώσετε και να κάνετε τα πάντα να φαίνονται λιγότερο συντριπτικά συνεργαζόμενοι με έναν ενοικιαστή. Για να διασφαλίσετε μια πιο χωρίς άγχος και επαγγελματική εμπειρία, βεβαιωθείτε ότι ο ενοικιαστής σας είναι εγγεγραμμένος στο Association of Residential Letting Agents.
Ασφάλιση ιδιοκτήτη
Λάβετε υπόψη αυτούς τους παράγοντες όταν αγοράζετε ασφάλιση ιδιοκτήτη. Βεβαιωθείτε ότι το ασφαλιστήριό σας περιλαμβάνει κάλυψη δημόσιας ευθύνης για αξίωση εάν ελαττωματικά εξαρτήματα ή ανεπαρκείς επισκευές προκαλούν τη ζημιά. Η σημασία αυτού του βήματος δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί. Είστε τελικά υπεύθυνοι για το ακίνητό σας και τους ενοικιαστές του ακόμα κι αν προσλάβετε έναν πράκτορα.
Προετοιμάσου
Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό, πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για οτιδήποτε μπορεί να εμφανιστεί μετά την επένδυση σε ακίνητα. Οι ενοικιαστές σας δεν θα φοβηθούν να επικοινωνήσουν μαζί σας την αυγή για καταστάσεις έκτακτης ανάγκης όπως χαμένα κλειδιά και σπασμένα λέβητα. Κάνοντας ορισμένες αξιόπιστες συνδέσεις, όπως τεχνίτες, θα διευκολύνει τη ζωή σας σε αυτή την περίπτωση. Θα χαρούν να διορθώσουν τυχόν προβλήματα το συντομότερο δυνατό. Για να βεβαιωθείτε ότι δεν θα σας πιάσουν ποτέ ξαφνικά, κάντε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης και αφιερώστε τουλάχιστον το 10% του ενοικίου σας ανά μήνα για τις απαραίτητες επισκευές. Τουλάχιστον κάθε έξι μήνες, ελέγξτε το ακίνητό σας και εάν υπάρχει ένα μικρό πρόβλημα, διορθώστε το πριν μετατραπεί σε ακόμη μεγαλύτερο πρόβλημα. Αυτό θα σας βοηθήσει να διατηρήσετε την ιδιοκτησία και τους ενοικιαστές σας ευχαριστημένους. Εάν θέλετε να διατηρήσετε τους ενοικιαστές σας μακροπρόθεσμα, δεν μπορείτε απλώς να ξεχάσετε το ακίνητό σας αφού έχετε επενδύσει σε αυτό και βρείτε τους ενοικιαστές σας.
